“HIỂU LUẬT ĐỂ SỐNG ĐÚNG”

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

-------

Ngày 01/7/2014  Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực. Để Luật đi vào cuộc sống, Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đây đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP; trong đó, đáng chú ý là những điểm mới về thủ tục hành chính được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã bổ sung quy định việc công khai thủ tục hành chính về đất đai để bảo đảm sự minh bạch trong thực hiện, giảm sự phiền hà cho người dân.

Theo đó, Nghị định quy định bổ sung một số thủ tục tạo điều kiện bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, trong đó bao gồm: thủ tục chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nghị định bổ sung thành phần hồ sơ là các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác do Chính phủ quy định để phù hợp với thực tế, tạo điều kiện cho việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; thủ tục xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề…

Về hình thức thủ tục, Nghị định bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử để làm cơ sở pháp lý cho thực hiện trong điều kiện công nghệ thông tin đang ngày càng phát triển.

Về trình tự thực hiện thủ tục, Nghị định bãi bỏ một số công việc không cần thiết như: bãi bỏ việc UBND xã xem xét xác nhận tranh chấp sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất; bãi bỏ thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 2 Điều 36 của Luật hiện hành.

Nghị định cũng bãi bỏ một số giấy tờ không cần thiết hoặc gây thêm phức tạp trong hồ sơ thực hiện một số thủ tục như thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất; bãi bỏ văn bản đề nghị của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo, có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo.

Giảm mạnh thời gian đăng ký, cấp giấy chứng nhận

Liên quan đến những đổi mới quy định về thủ tục hành chính, Nghị định quy định việc tổ chức tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa để bảo đảm thực hiện thống nhất trong cả nước theo cơ chế một cửa của Chính phủ; giảm thời gian thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận; chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện các quyền: giảm 5 ngày so với quy định hiện hành; đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu giảm được 5 ngày, chỉ còn không quá 30 ngày; đăng ký cấp giấy chứng nhận bổ sung đối với tài sản cũng giảm 5 ngày, chỉ còn không quá 20 ngày; đăng ký biến động trong một số trường hợp khác chỉ còn không quá 10 ngày.

Liên quan đến việc xử lý đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 01/7/2014 mà không sử dụng đất hoặc tiến độ sử dụng đất chậm, Nghị định quy định, trường hợp đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về hành vi vi phạm này trước ngày 1/7/2014 nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định tại điểm i Điều 64 của Luật Đất đai 2013; thời gian gia hạn được tính từ ngày 1/7/2014.
Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất trước ngày 01/7/2014 thì thực hiện theo quyết định đã ban hành và xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thu hồi theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

quy định về giá đất

Ngày 15/5/2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo đó, sẽ có 05 phương pháp định giá đất đó là phương pháp so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất. Đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính thì được áp dụng phương pháp thặng dư để định giá. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

1- Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

2- Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

Nghị định cũng quy định chi tiết khung giá đất theo các vùng kinh tế, loại đô thị. Theo đó, khung giá đất quy định chi tiết đến 7 vùng kinh tế (vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long). Việc quy định khung giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi. Còn khung giá đất ở đô thị được phân theo 6 loại: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V. Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng kinh tế và loại đô thị.

Nghị định nêu rõ, khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.

Về giá đất trong bảng giá đất, Nghị định quy định, giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định và phải phù hợp với khung giá đất. Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định. Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất…

Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; bãi bỏ nội dung về khung giá đất quy định tại Khoản 6, Điều 1, Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013.

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ

quy định về thu tiền sử dụng đất

------

Từ ngày 01/7/2014, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực thi hành. Theo đó, gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo (trừ các hộ ở địa bàn thuộc phạm vi được miễn tiền sử dụng đất) sẽ được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Nghị định này cũng quy định miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong các trường hợp như: khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho người phải di dời do thiên tai; khi cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất này sang làm đất ở hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; trong trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định thì được miễn tiền sử dụng đất; trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau thì được hưởng mức giảm cao nhất…

Nguyễn Văn Dũng – Phòng Tư pháp Quận 8