“HIỂU LUẬT ĐỂ SỐNG ĐÚNG”

(Tài liệu sử dụng sinh hoạt tại các Chi hội, Tổ hội LHPNVN trên địa bàn Quận 8)

Tháng 7/2013

---------

Hợp đồng giả cách là vay nợ nhưng ký tên vào Hợp đồng mua bán bán nhà

(Thực chất của việc “mua bán, cầm cố nhà” có công chứng mà thực chất là vay tiền với lãi suất cao mà người dân không nhận thức được dẫn đến mất nhà)

----------

            Thời gian gần đây; trên địa bàn thành phố, cả nước nói chung và Quận 8 nói riêng đã rộ lên tình trạng một số người dân, mà nhất là chị em phụ nữ vì có nhu cầu vay tiền bức bách đã chấp nhận rủi ro vay tiền với lãi suất cao, chấp nhận các điều kiện vô lý, do bọn cho vay nặng lãi đặt ra như phải ra công chứng làm thủ tục “mua bán, cầm cố nhà” thì mới được vay tiền. Do không nhận thức được hậu quả nếu không có tiền trả đúng hạn, hoặc trả không nổi dẫn đến việc mất nhà.

             Xin giới thiệu vài ví dụ điển hình, làm bài học kinh nghiệm chung từ thực tế việc “mua bán, cầm cố nhà” mà thực chất là vay tiền với lãi suất cao.

             1. Vụ thứ nhất: Công chứng hợp đồng dỏm, nguyên công chứng viên lãnh 7 năm tù.

             Sáng 24/4/2013, TAND TP.HCM tuyên phạt Dương Ngọc Ph (35 tuổi, người chuyên cho vay nặng lãi) 18 năm tù về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, Phan Thanh V (nguyên công chứng viên một Phòng công chứng tại TP.HCM) 7 năm tù về tội “lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ”.

             Liên quan vụ án này, tòa cũng tuyên xử hai cán bộ Ngân hàng TMCP Nam Á - chi nhánh Bình Tây là Hoàng Anh T (nguyên tổ trưởng kinh doanh) 6 năm tù và Lê Tấn P (nguyên cán bộ tín dụng) 5 năm tù về tội “vi phạm quy định về cho vay trong hoạt động của các tổ chức tín dụng”.

              Tòa tuyên bố các hợp đồng giả mạo mà công chứng viên Phan Thanh V đã ký là vô hiệu, hủy giấy chứng nhận nhà đất mà cơ quan có thẩm quyền đã cấp căn cứ các hợp đồng vô hiệu trên.

Theo bản án, có cơ sở xác định bị cáo Ph đã có hành vi lừa đảo từ việc nhận thế chấp giấy tờ nhà của những người vay tiền của Ph. Từ tháng 10/2007 đến tháng 9/2009, Ph đã lừa người vay tiền ký tên, lăn tay vào giấy mượn nợ nhưng thật ra là hợp đồng mua bán nhà. Sau đó Ph nhờ người giả làm chủ nhà đến Phòng công chứng để ký hợp đồng bán nhà. Tổng cộng Ph đã làm giả trót lọt 6 bộ hồ sơ bán nhà của những người vay tiền Ph tại Phòng công chứng, dùng giấy tờ của những căn nhà trên thế chấp vay tiền tại Ngân hàng TMCP Nam Á - chi nhánh Bình Tây, chiếm đoạt của ngân hàng hơn 4 tỉ đồng.

               Do có mối quen biết với Ph nên công chứng viên Phan Thanh V đã làm trái quy định của Luật công chứng, không trực tiếp kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán, không cho các bên ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng trước mặt công chứng viên nên không phát hiện được việc Ph giả mạo, hành vi này đã phạm vào tội “lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ”.

              Hai cán bộ ngân hàng Hoàng Anh T và Lê Tấn P được giao thẩm định hồ sơ vay tiền, thế chấp sáu căn nhà cũng không tiến hành thẩm tra tài sản, tính khả thi của phương án vay vốn, tạo cơ sở cho Ph sử dụng tài sản bất hợp pháp để thế chấp vay tiền ngân hàng.

              Dù bị cáo Ph đã có lời khai mỗi lần thực hiện việc ký công chứng có chi tiền bồi dưỡng cho Phan Thanh V, khi ký hợp đồng vay tiền cũng chi hoa hồng cho các cán bộ ngân hàng (5-7%) nhưng các công chứng viên và cán bộ ngân hàng không thừa nhận việc nhận tiền nên cơ quan tố tụng không có cơ sở làm rõ.

              2. Vụ thứ hai: Ký giấy bán nhà để được vay nợ: Nhiều gia đình điêu đứng.

Hàng chục hộ dân trong lúc túng quẫn, đã ký tên vào giấy bán nhà cho chủ nợ để được vay vài chục đến vài trăm triệu đồng với lãi suất cao. Qua thời gian, lãi mẹ đẻ lãi con, đến khi không còn khả năng trả nợ  thì nguy cơ mất nhà ở ngay trước mặt…

Nhiều người đi mượn nợ phải viết giấy bán nhà, số tiền được vay chỉ bằng một nửa hoặc ít hơn nhiều so với tài sản đã thế chấp. Song, nhiều người sẵn lòng “đánh cược” với hoàn cảnh.

* Mượn một, ghi hai

Chủ nợ của những gia đình trên là bà H, ngụ tại tổ 7, KP2,  phường Tam Hiệp, TP.Biên Hòa.

Theo bà Trần Thu Th (ngụ tổ 13, ấp 2, xã An Hòa, TP. Biên Hòa), người vay tiền của bà H, nếu vay 10 triệu đồng thì trong giấy ghi nợ sẽ là 20 triệu và phải đóng tiền lãi từ 8% - 10%. Không có tiền chữa bệnh, bà Thủy không ngần ngại 2 lần vay tiền của bà H với tổng số 130 triệu đồng, lãi suất 10%. Lần đầu, bà Thủy vay 70 triệu đồng, nhưng trong giấy nợ, bà H buộc bà Th phải ghi số tiền là 140 triệu đồng. Vì không còn đường nào khác nên bà Thủy phải chấp nhận. 10 tháng sau, vì chữa bệnh không khỏi, trong khi gia đình kiệt quệ nên bà Th đến bà H hỏi vay tiếp 60 triệu đồng. Lần này bà H cũng đồng ý, nhưng ngoài việc phải ghi nợ gấp đôi thì bà Th phải làm giấy sang nhượng nhà và đất ở. Thấy bà Th thắc mắc, bà H. giải thích rằng đó chỉ là hình thức cho vay mới, nếu hàng tháng đóng tiền lãi đầy đủ thì nhà vẫn còn đó, chẳng có gì phải sợ. Tiếp đó, bà Th theo bà H ra phòng công chứng làm thủ tục sang nhượng căn nhà đang ở. Khi ấy, tổng số nợ ghi trong giấy bà Th đã mượn là 260 triệu đồng, thực tế chỉ 130 triệu đồng. Với lãi suất 10% của 130 triệu đồng, trung bình mỗi tháng bà Thủy phải đóng lãi cho bà H 12 triệu đồng.

Sau một năm chật vật để mưu sinh, gia đình bà Th không còn khả năng trả tiền lãi nên bà H đòi lấy căn nhà. Nói đến tình cảnh nợ chồng nợ, bà Th  đau khổ tâm sự: “Vì bí quá chúng tôi mới đi vay tiền của bà H Cứ nghĩ vay rồi sẽ làm dành dụm thì trả hết, nhưng vì mượn 1 mà ghi gấp 2 lần nên bây giờ, ngay căn nhà duy nhất có nguy cơ bị bà H lấy mất. Gia đình chúng tôi ngày đêm thấp thỏm lo âu vì sắp phải chịu cảnh màn trời chiếu đất”.

* Nguy cơ mất nhà…

Bà Th chỉ là một trong số hàng chục nạn nhân trong vụ cho vay nặng lãi này. Cũng với phương thức cho vay trên, bà H đã khiến nhiều người phải ký bán nhà với giá rẻ cho mình.       

Đáng kể là trường hợp bà Huỳnh Thị Kim L (ngụ tổ 36, KP4, phường Bình Đa, TP.Biên Hòa) cũng sắp phải ra… ngoài đường ở khi trót vay nợ của bà H. Để vay được số tiền 100 triệu đồng, bà L phải ký giấy bán nhà cho bà H với giá 140 triệu đồng. Trong hai năm liên tục, mỗi tháng bà L phải trả 9 triệu đồng tiền lãi, sau một thời gian thì không còn kham nổi. Cả nhà bà L giờ mới thấy, nguy cơ mất ngôi nhà là khó tránh khỏi, bởi chủ nợ lúc nào cũng hăm he đòi siết nợ.

Trước những tai ương sắp ập đến với gia đình, một số người mượn nợ của bà H liền đâm đơn kiện ra tòa án. Trong số này, bà Trần Thị Kim C (ngụ tại tổ 17, KP2, phường Bình Đa, TP.Biên Hòa) là người may mắn khi Tòa án nhân dân tỉnh tuyên bố chỉ phải trả tổng số tiền 336 triệu đồng, gồm tiền gốc và lãi suất; đồng thời hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà giữa bà C với bà H Thế nhưng, “số phận” của ngôi nhà bà C đang ở chẳng khác gì ngọn đèn dầu treo trước gió, bởi gia đình bà không thể kiếm một lần ra số tiền lớn để trả cho bà H. “Mặc dù thắng kiện, nhưng chúng tôi phải trả đúng số tiền trong giấy ghi nợ. Đây là con số quá lớn, nếu không hoàn lại đủ thì ngôi nhà buộc phải bán. Cả nhà chục nhân khẩu chúng tôi chỉ có ngôi nhà làm nơi che mưa nắng, giờ chẳng còn biết bấu víu vào đâu” - bà C khóc kể.

* Quy định của pháp luật

Theo điều 476 Bộ luật Dân sự, chuyện vay nợ để làm vốn kinh doanh được hai bên thỏa thuận mức lãi suất và thời hạn vay. Việc cho vay và vay phải làm hợp đồng vay nợ. Lãi suất hàng tháng do hai bên giao ước, nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng. Ví dụ: Ngân hàng Nhà nước công bố lãi suất cho vay mua nhà là 0,9%/tháng mà các bên vay mượn nhau với cùng mục đích đó có lãi suất 1,5%/tháng là nặng lãi (vì vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng).

              Trong khi đó, theo điều 163 Bộ luật Hình sự, người nào cho vay với mức lãi suất cao hơn mức lãi suất cao nhất mà pháp luật quy định từ 10 lần trở lên, đồng thời có tính chất chuyên bóc lột thì sẽ bị phạt tiền từ một lần đến mười lần số tiền lãi hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến một năm; phạm tội thu lợi bất chính lớn thì bị phạt tù từ 6 tháng đến ba năm. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ một đến năm lần số lợi bất chính, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm.

             * Lời kết: Từ những thực tế nêu trên cho thấy hiện nay vẫn còn nhiều người dân, nhất là chị em phụ nữ chưa hiểu rõ các quy định pháp luật khi thực hiện các giao dịch dân sự. Để tránh những hậu quả đáng tiếc xảy ra cho bản thân và gia đình, khi khó khăn, túng quẫn cần liên hệ với Ủy ban nhân dân và các tổ chức Đoàn thể tại địa phương yêu cầu hỗ trợ, giúp đỡ bằng các nguồn vay với lãi suất theo quy định. Tuyệt đối không nên thực hiện giao dịch với những cá nhân, tổ chức cho vay nặng lãi hoặc thực hiện Hợp đồng giả cách là vay nợ nhưng ký tên vào Hợp đồng mua bán bán nhà./.

(Nguyễn Văn Dũng – Phòng Tư pháp Quận 8)